Продажа квартиры, после вступления в наследство: когда можно, через какое время

Продажа квартиры, после вступления в наследство: когда можно, через какое время

Нюансы продажи квартиры, полученной по наследству и менее 3 лет находящейся в собственности

Получив квартиру в наследство, человек вправе делать с ней все, что угодно: сдать, разменять, продать.

Он приобрел на недвижимость право полной частной собственности. Но не все так просто.

Чтобы сделка не обернулась неприятностями, следует знать нюансы оформления и правила продажи унаследованной недвижимости.

Из данной статьи вы узнаете, можно ли сразу продать квартиру после вступления в наследство и какие условия для этого необходимы?

А также, в чем заключаются нюансы продажи квартиры, полученной по наследству и менее 3 лет в собственности у нового владельца находящейся?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Наиболее часто задаваемый вопрос у нотариуса: «Получил в наследство квартиру, когда могу продать?» Действительно, а когда можно продавать квартиру после вступления в наследство?

По закону РФ (ГК статья 1111) гражданин становится собственником наследуемого жилья с момента смерти бывшего хозяина квартиры (наследодателя).

ГК РФ Статья 1111. Основания наследования

  1. Наследование осуществляется по завещанию и по закону.
  2. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

Даже при условии, что наследник еще не оформил до конца наследство и не зарегистрировал свои права на владение имуществом, в любом случае он становится собственником.

Иначе с кого государство будет взимать оплату за коммунальные услуги и прочие платежи за квартиру во время оформления наследства и процедуры наследования?

Но по факту наследник вступает в полноценные права владения жильем и может распоряжаться полученной недвижимостью только с момента законного оформления титула собственника.

Только тогда гражданин вправе заниматься продажей приобретенной жилплощади и подыскивать покупателей. Выдается этот документ (свидетельство на право собственности) в Росреестре.

Значит, по закону наследуемое лицо имеет право распоряжаться квартирой по наследству и продать ее уже спустя полгода со дня смерти бывшего хозяина жилплощади? Не все так просто. Гражданским Кодексом предусмотрен срок давности (ГК РФ, статья 196).

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Итак, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру? В течение еще трех последующих лет (а если квартира перешла в наследство с января 2016 года – пяти лет) со дня оформления прав на наследуемую квартиру, собственность наследуемого лица является оспоримой.

Такое время дается на возможное появление других наследников с более весомыми претензиями на квартиру и с желанием оспорить наследство.

ВАЖНО! Трехлетний (или пятилетний) отсчет начинается с момента, когда новое лицо, претендующее на жилплощадь узнало о нарушении собственного права (ГК РФ статья 200 пункт 1).

ГК РФ Статья 200. Начало течения срока исковой давности

  1. Если «законом» не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Такой срок может быть продлен либо сокращен (все зависит от конкретной ситуации). Таким образом, если получена квартира по наследству, то продажа ранее 3 лет крайне затруднительна. Но возможна.

С вопросом, можно ли продать квартиру полученную в наследство менее 3 лет назад разобрались. Давайте поговорим о том, как это сделать.

Досрочная продажа

Если квартира досталась по наследству, когда можно её продать по закону?

Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет находящаяся в собственности разрешена законом.

Но тогда счастливому продавцу-наследнику после удачной сделки необходимо будет оплатить подоходный налог.

ВНИМАНИЕ! По новым изменениям в законодательстве РФ с 1 января 2016 года уплачивать налог, составляющий 13% от суммы сделки, придется в случае продаже жилплощади до истечения срока владения недвижимостью в 5 лет (после получения наследником права законного владения).

Но если новоявленный владелец продает полученную квартиру после окончания официально установленного периода, от оплаты налога он будет освобожден (НК РФ, статья 217, п.17.1).

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

  • от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
  • от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

СОВЕТ. До продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности и уплаты налога, обязательно убедитесь в отсутствии прочих наследников (либо вооружитесь от таких лиц согласием на сделку и обещанием не претендовать на недвижимость).

Также проверьте жилплощадь на «чистоту» в плане кредитных, залоговых и иных финансовых обязательствах, чтобы продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет назад, не потянула за собой множество других юридических проблем.

Обходим подводные камни

Зная через сколько можно продавать квартиру после вступления в наследство, можно избежать многих неприятностей.

Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.

План действий:

Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.

Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:

  1. Свидетельство о смерти (оригинал и ксерокопия документа). Получают его в ЗАГСе при предъявлении справки о смерти и медицинского заключения.
  2. Завещание наследуемого лица, подтверждающего права на недвижимость.
  3. Заявление, которое составляется в момент обращения к нотариусу на месте. Этот документ позволяет узаконить официальные права на наследуемую жилплощадь.
  4. Документ, подтверждающий последнее зарегистрированное место жительства усопшего. Справка выдается в ЖЭУ или управляющей компании.
  5. Справка о снятии бывшего владельца недвижимости с регистрационного учета. Выдают ее в паспортном столе. Этот документ нотариус требует не всегда, но на всякий случай ее нужно получить.
  6. Документ, подтверждающий наличие родственных уз наследника и умершего лица (свидетельство о заключении брака, о рождении).
  7. Завещание (если оно имеется).

Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).

Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).

ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.

Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.

Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:

  1. Справка и постановке наследуемой жилплощади на кадастровый учет (если это не было сделано ранее).
  2. Паспорт наследуемого лица.
  3. Заявление о регистрации прав собственности наследника (заполняется в Росреесте сразу при предъявлении всех собранных документов).
  4. Квитанция об уплате обязательной пошлины (ее размер составляет 2000 рублей).
  5. Свидетельство, подтверждающее право владения наследуемым имуществом (документ выдается нотариусом).

Подоходный налог при реализации жилплощади

Когда наследник решается на продажу квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности, ему следует приготовиться к уплате подоходного налога (ГК РФ статья 558). Эта сумма взимается по общим принятым принципам налогообложения, касаемых физических лиц.

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с «законом» право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Для выплаты налога наследнику после совершения сделки максимально быстро нужно прийти в налоговую инспекцию и предоставить декларацию по форме 3 НДФЛ (приказ ФСН РФ от 24 декабря 2014 года за № ММВ 7-11/671).

Расчет налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, производится в соответствии со статьей 220 НК РФ (пункт 2), где сказано:

  1. Налог насчитывается с суммы сделки по продаже, превышающей в 1 млн. руб. Фактически наследнику государство предоставляет льготный вычет в миллион рублей.
  2. Налог с продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности для российских граждан составляет 13%, а для подданных других государств 30%.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как рассчитывать сумму налога? Например, квартира, в наследстве менее 3 лет, продалась за 3 500 000 рублей. Налогообложение подвергается сумма в 2 500 000 руб. Высчитываем из этой суммы 13% и получаем 325 000 рублей. Именно эту сумму и следует уплатить после совершения сделки.

Кто может не платить?

Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.

А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.

Но есть и некоторые исключения из правил.

Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:

  1. Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
  2. Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).

Законом предусмотрена и категория лиц-льготников, освобожденных от уплаты подоходного налога. К таким гражданам относятся следующие лица:

  • инвалиды детства;
  • люди пенсионного возраста;
  • лица с инвалидностью 1 и 2 группы.

Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.

Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

После перехода по наследству жилплощади в многоэтажном строении некоторые преемники желают ее продать. Однако они могут сделать это сразу же после смерти завещателя. Сначала они должны получить все необходимые бумаги у нотариуса и прийти с ними в Федеральную службу госрегистрации, кадастра и картографии. Разберемся, когда можно продать квартиру после вступления в наследство, какую сумму за это придется заплатить, какие подводные камни сопровождают процедуру.

О продаже квартиры полученной по наследству

Для совершения каких-либо действий с квартирой сначала нужно вступить в правонаследие у нотариуса, ведущего дело, получить соответствующее свидетельство у уполномоченного лица. Только после выдачи этого документа недвижимость можно переоформить на нового хозяина и проводить сделки.

Процедура наследования прописана в ФЗ №146 ч.3. По ст.1154 ГК РФ преемники должны принять свои права в течение 6 месяцев после кончины завещателя (фактически или у нотариуса). Если законный срок упущен, его можно восстановить через суд.

Орган примет положительное решение только при наличии веских причин на просрочку (тяжелая болезнь, нахождение за рубежом и пр.).

Квартира будет принята по наследству фактически при следующих обстоятельствах:

  • Преемник вступил во владение/правление недвижимостью;
  • Приняты меры по сохранению имущества;
  • Наследник оплачивает коммунальные услуги и остальные расходы по содержанию квартиры;
  • Преемник погасил задолженности по жилплощади.

Чтобы вступить в наследование, необходимо предоставить пакет документов:

  1. Свидетельство о смерти завещателя;
  2. Подтверждение родственных связей (свидетельство о рождении или бракосочетании и т.д.);
  3. Документ, считающийся удостоверением личности согласно законам РФ (паспорт, вид на жительство и прочее);
  4. Завещание (если составлялось);
  5. Правоустанавливающую документацию на недвижимость;
  6. Заявление о принятии наследства и получении свидетельства на него.

Документацию можно доставить самим или отправить по почте. В последнем случае подпись и копии бумаг заверяются нотариально. Если документация передается через третье лицо, у него должна быть доверенность, подтвержденная у нотариуса.

После получения свидетельства от уполномоченного лица можно переоформить квартиру и проводить сделки с ней.

Оформление квартиры в собственность

После выдачи свидетельства о наследовании нужно нанести визит в многофункциональный центр или Росреестр для внесения жилплощади в ЕГРН.

Первый вариант удобнее: если записаться по электронной очереди заранее и прийти в назначенное время, на все уйдет около 15 минут.

Продажа квартиры после вступления в наследство возможна только после данных действий.

По ФЗ №218 ч.4 для переоформления в выбранное госучреждение нужно предоставить пакет бумаг:

  • Свидетельство о наследовании;
  • Паспорт наследника;
  • Квитанцию об уплате госпошлины;
  • Кадастровый паспорт.

Вместе с этой документацией нужно подать заявление о регистрации прав собственности (форма выдается в учреждении, в которое подаются бумаги).

Документы относятся лично, передаются через третье лицо с генеральной доверенностью или отсылаются письмом (с подтверждением подписи нотариально).

Вступить в наследование необходимо в течение полугода со дня кончины завещателя. Временных рамок для переоформления не существует. Документацию делают неделю.

После выдачи свидетельства квартиру можно продать сразу. Однако рекомендуется выждать 3 года, чтобы сэкономить на налогообложении.

Траты на переоформление квартиры различаются в зависимости от региона проживания и других обстоятельств.

Примерные расценки:

  1. Заверение у нотариуса — 100 руб. Опись имущества для сохранности — 600 руб. Дополнительные услуги обговариваются индивидуально.
  2. Справки из БТИ (о размере и стоимости помещения) — до 1 000 руб.
  3. Выписка из ЕГРН для подтверждения, что квартира принадлежала наследодателю — 200 руб.
  4. Документ, отображающий рыночную стоимость — 5 000 руб. Кадастровую — 200 руб.
  5. Госпошлина на наследство — для родителей, детей, супругов, братьев, сестер завещателя 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб. Для остальных 0,6%, но не больше 1 млн руб. Исключением являются граждане, попадающие в льготную категорию. Они освобождаются от пошлины или оплачивают только 50%. Список таких лиц можно посмотреть в ст. 333.38 НК.
  6. Госпошлина за внесение в ЕГРН — 2 т. р.

Дополнительно могут понадобиться платные услуги юриста, если возникнут разногласия с остальными преемниками.

Продажа квартиры после получения свидетельства о праве собственности

Когда квартира внесена в ЕГРН, она становится имуществом нового владельца, т.е. наследника. В любой момент он может заключить сделку с ее участием.

Для сделки подготовить такую документацию:

  • Паспорта, в т.ч. представителя плюс нотариальную доверенность на его имя, когда один действует с привлечением третьего лица.
  • Свидетельство о наследстве.
  • Свидетельство о собственности.
  • Выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним для подтверждения, что нет ограничений (ареста и прочего).
  • Техническая документация.
  • Справка из домоуправления, что по коммуналке нет долгов.
  • Выписка из домового журнала регистрации для уточнения всех прописанных на жилой площади.
  • Написанный отказ от своей части остальных преемников, если они есть.
  • Одобрение опеки, когда на жилой площади прописаны дети и подростки, не достигшие восемнадцатилетнего возраста.

После подписания договора обе стороны должны посетить Росреестр или многофункциональный центр с:

  • Заявлением (бланк выдается в уполномоченном учреждении);
  • Паспортами;
  • Заверенным договором купли/продажи;
  • Актом приема/передачи;
  • Чеком о проплате госсбора (об этом будет рассказано ниже).

Корректировки в ЕГРН вносятся максимум полторы недели.

Налог на продажу квартиры полученной по наследству

При реализации человек получает доход и обязан проплатить налог. 3-НДФЛ нужно подавать не позднее 30 апреля года, следующего за заключением сделки. Нужно оплатить госпошлину до 15 июля (т.е. в течение 4,5 месяцев).

Если сумма слишком большая, ее можно внести частями. Нужно подать заявление в ФНС с описанием причин, почему налог не проплачивается сразу.

К справке 3-НДФЛ необходимо приложить документы:

  1. Копию договора с указанием стоимости недвижимости;
  2. Расписку или другую бумагу, подтверждающую передачу денег (например, выписку с банковского счета).

Налог нужно оплачивать не всегда. Все зависит от того, сколько лет жилплощадь пребывала в личном владении.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Переоформив имущество, новые хозяева зачастую спешат продать его как можно быстрее. Причин на это много: споры родственников, необходимость в деньгах, наличие другого жилья и прочее.

Однако лучше не спешить с этим до истечения 3 лет, иначе придется платить госпошлину:

  • 13% для резидентов Российской Федерации;
  • 30% для иностранцев.

Три года начинают отсчитываться не после внесения недвижимости в ЕГРН, а после открытия наследства.

Если квартира в собственности более 3 лет

Когда можно продать квартиру без налога после вступления в наследство знают не все. Некоторые считают, что только если она находилась во владении больше 5 лет. Путаница возникла из-за поправок в ст. 217.1. Но были созданы корректировки и в статье 17 НК ФЗ №382.

Согласно им поправки не затрагивают недвижимость, полученную:

  • От родственника по духовной распорядительной, наследованию по закону или дарственной;
  • От иждивенца по бумагам о пожизненном обеспечении;
  • После оформления на физическое лицо жилплощади, ранее принадлежавшей государству, муниципалитету.

На основании этой поправки от пошлины освобождаются граждане, которые продали квартиру, принадлежавшую им минимум 3 года.

Это называется налоговым вычетом. Т.е. он будет равен полной стоимости имущества.

Можно ли продать долю квартиры, доставшуюся в наследство

Когда наследников несколько, имущество разделяется между ними на части. Один из преемников может продать долю, но должен учитывать, что остальные обладают правом преимущественного выкупа. То есть могут приобрести его часть по установленной стоимости, даже если продавец нашел других покупателей (ст.250 п.1 Гражданского кодекса).

Процедура проводится в следующем порядке:

  1. Все владельцы долей уведомляются в письменном виде о том, что один из них хочет продать свою часть. В бумаге указывается стоимость и остальные нюансы реализации.
  2. Все хозяева долей должны предоставить отказ на выкуп письменно.
  3. Если на протяжении месяца никто не объявил о намерении приобрести долю, отказ засчитывается автоматом.

Как снизить размер налога при продаже квартиры

Вычет положен и для владельцев жилплощади, которая в их распоряжении менее трех лет. Они должны будут оплатить пошлину при продаже от 1 млн руб.

Если жилплощадь в доле, то получить льготу можно двумя способами:

  1. Пропорционально своей части;
  2. По 1 млн р. каждому при реализации своей доли по отдельному договору купли/продажи.

От госпошлины освобождаются следующие категории лиц:

  • Инвалиды детства;
  • Люди с I и II инвалидной группой;
  • Пенсионеры.

Для получения льготы нужно посетить налоговую службу. При себе иметь паспорт, документацию на жилплощадь, бумаги, подтверждающие право на законную невыплату пошлины.

Любая сделка имеет нюансы и особенности, в т.ч. и реализация квартиры, перешедшей по наследству. К тому же иногда есть возможность не платить госсбор или снизить его размер на законных основаниях. Однако российское законодательство достаточно запутанное, разобраться в нем простым гражданам бывает тяжело. Поэтому рекомендуется прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, чтобы избежать лишних проблем, сэкономить и сохранить собственные нервы и время.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство? Сроки, налоги и все, что нужно знать по данному вопросу

Достаточно часто недвижимость, или ее часть, которая достается по наследству, в дальнейшем продается. Поэтому, далее рассмотрим актуальный вопрос – когда можно продать квартиру после вступления в наследство, какие документы нужно подготовить, порядок оформления сделки и налоги.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство?

Здесь все достаточно просто:

  • Продать квартиру может собственник, а значит должны быть правоустанавливающие документы, в том числе и Свидетельство о праве собственности.
  • Свидетельство о праве собственности выдается (в случае наследования) на основании Свидетельства о вступлении в права наследства.
  • Свидетельство о вступлении в права наследства выдается по истечению 6 месяцев с момента смерти наследодателя.

Таким образом: продать наследственную квартиру можно не раньше, чем по истечению 6 месяцев с даты смерти наследодателя. То есть, только после официального вступления в свои права наследства.

Как продать без уплаты налогов?

НДФЛ, то есть подоходный налог, имеет место и при продаже квартиры – по такому же принципу, как и налогообложение физических лиц. Но, отдавать свою часть вырученных средств государству хочет далеко не каждый. И в некоторых случаях продать квартиру без уплаты налогов вполне реально, если:

  • Квартиры в собственности наследника больше 3 лет.
  • Если квартира была продана меньше, чем за 1 миллион рублей.

Кроме того, существует льготная категория лиц:

  • Пенсионеры.
  • Инвалиды детства.
  • Инвалиды первой и второй группы.

В вышеперечисленных случаях подоходный налог при продаже недвижимости взиматься не будет.

Следует отметить, что размер НДФЛ будет зависеть от оценочной стоимости объекта недвижимости. Поэтому, иногда при продаже оценочная стоимость квартиры намеренно занижается.

Продажа доли в собственности одним из наследников

Согласно статье 250, пункту 1 ГК РФ существует такое понятие, как право преимущественного выкупа. Согласно ему, таким правом наделены остальные собственники долей недвижимости, но по установленной продавцом цене. То есть, их преимущество только в том, что они имеют первоочередное право на покупку части квартиры или дома.

Само собой, что согласно статье 250 ГК РФ и у самого наследника есть несколько обязательств:

  • В первую очередь в письменной форме нужно уведомить остальных владельцев объекта недвижимости о своем намерении продать свою долю, а также указать условия продажи (сроки, стоимость).
  • Собственники остальных долей должны написать отказ в письменной форме, если предложение их не заинтересовало.
  • Если в течение шести месяцев остальные собственники долей не предоставили свой отказ или согласие на условия покупки, их отказ имеет место в автоматическом режиме.

В том случае, если вышеуказанный порядок не будет соблюден, владелец доли имеет право подать иск в суд (срок исковой давности здесь 3 месяца) и вернуть свое первоочередное право на приобретение жилья.

Немного информации: в 2016 году депутатами ЛДПР был выдвинут законопроект, согласно которому при наследовании долей в квартире несколькими наследниками, продажа такого объекта обязательна. Если через полгода владельцы наследственного имущества не решат вопрос с продажей самостоятельно, то квартира будет продана через аукцион, а средств в соответствующих долях будут распределены между наследниками. С одной стороны – это неплохая идея, так как это могло бы существенно уменьшить количество семейных споров из-за наследства, а также мошеннических схем продажи. Но, пока такой закон только в проекте.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Порядок продажи квартиры

Продавать квартиру можно только после того, как будет установлено право собственности на объект или его часть – согласно статье 131 ГК РФ. На основании Свидетельства о праве собственности нужно пройти регистрационную процедуру в Росреестре. Только после того, как все процедуры оформления права собственности будут пройдены, можно начинать продажу.

Необходимые документы

Порядок оформления сделки подразумевает сбор необходимых документов:

  • Паспорта тех, кто принимает участие в сделке.
  • Подготовленный договор купли-продажи.
  • Свидетельство о праве на наследство.
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц, в том числе и несовершеннолетних.
  • Если есть несовершеннолетние дети, то разрешение из органов опеки и попечительства.

Обратите внимание, что при таком виде продаже не требуется согласие супруга или супруги, так как речь идет о наследственном имуществе, а не совместно нажитом.

Договор купли-продажи

Лучшим вариантом будет составление договора купли-продажи юристом – это избавит от возможных процессуальных ошибок при составлении документа. В документе обязательно должна быть указана следующая информация:

  • Указывается полная рыночная стоимость, и обязательно размер задатка, если таковой был.
  • ФИО сторон сделки, паспортные данные.
  • Информация о квартире – адрес, технические характеристики из кадастрового паспорта.
  • Сроки и способ передачи денег.

Договор обязательно должен быть подписан обеими сторонами, а сам документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. После этого сделка считается оформленной и у квартиры новый владелец.

Регистрация сделки в Росреестре

Подать документы для регистрации можно лично в Росреестр или же через МФЦ. При себе нужно иметь такой пакет документов:

  • Паспорт покупателя и продавца.
  • Договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины – 2000 рублей.

Регистрация сделки осуществляется в течение 10 рабочих дней, но она может быть приостановлена, если с документами будут какие-то неурядицы.

Налогообложение

Если осуществляется продажа квартиры, полученной по наследству менее трех лет находящейся в собственности, придется уплатить налог НДФЛ в размере 13% от стоимости продаваемого объекта. Размер налога куда больше для нерезидентов РФ – им придется отдать в казну государства 30% от стоимости объекта недвижимости.

Обратите внимание, что налогом не облагается только 1 миллион рублей. То есть, если оценка объекта будет равна одному миллиону, НДФЛ платить не придется, а при сумме больше указанной предоставляется налоговый вычет на нее. Но, такое право у гражданина есть только один раз.

Подведем итоги

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство? Только после того, как будет получено Свидетельство о вступление в права наследства и оформлено право собственности. Такие сделки облагаются налогом НДФЛ, если объект в собственности меньше 3 лет.

Порядок оформления сделки подразумевает обязательную ее регистрацию в Росреестре – процедура длится максимум 10 рабочих дней и облагается государственной пошлиной – по 2000 рублей с каждой стороны.

Продажа квартиры после вступления в наследство

Содержание:

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.

Когда можно продавать унаследованное жилье?

В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Следует понимать, что даже если наследуемое имущество еще не оформлено и не проведена его регистрация в Росреестре, то правопреемник все равно считается собственником, а значит должен нести все бремя содержания данного имущества, в том числе по оплате коммунальных расходов.

Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом. Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:

  1. Получение свидетельства о праве на наследство.
  2. Регистрация права собственности в Россреестре.

При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.

Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.

При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.

Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.

Порядок продажи недвижимости

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

  1. Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
  2. Получить свидетельство о праве на наследство.
  3. Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
  4. Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:
  • сбор необходимых документов (см. ниже);
  • оформление и подписание договора купли-продажи;
  • прием денежных средств;
  • регистрация перехода правомочий на владение.

Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке. Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке. Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.

Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

При этом следует иметь ввиду, что независимо от суммы, которая указана в Договоре купли-продажи, доходом будет считаться сумма, соответствующая кадастровой стоимости квартиры на день совершения сделки. Т.е. даже если Вы в договоре укажете сумму 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн. рублей. Ставка налога – 13%.

Обратите внимание, что предельный срок владения и освобождения от уплаты НДФЛ распространяется и на нерезидентов тоже – такой прядок действует с 1 января 2019 года.

Какие потребуются документы для продажи?

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов. Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным. К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.

Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.

Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:

  1. Паспорт продавца.
  2. Свидетельство о праве на наследство.

  1. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.

  1. Технический и кадастровый паспорта.

  1. Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
  2. Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.

  1. Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.

Как продавать, если наследников несколько?

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

  1. При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
  2. Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
  3. В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
  4. В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.

Как продать долю?

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

  • обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
  • о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Заключение

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Похожие профессии

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close
Close
Adblock detector