Изменение в земельном кодексе с 2018 года о продлении аренды

Изменение в земельном кодексе с 2018 года о продлении аренды

Для объектов незавершенного строительства, в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ. В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Застройщик же вправе возражать против иска, в том числе доказывая, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. п. 2 и 3 ст. 239.1 ГК РФ). Что будет с объектом незавершенного строительства, если государственный орган не подаст иск о его истребовании?

К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним почему.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти правила в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Указанная статья введена в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ). В силу п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Закона. Согласно ст. 35 Закона N 171-ФЗ этот Закон вступает в силу с 1 марта 2015 года, за исключением положений, для которых той же статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 1 марта 2015 года (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/16).
При этом в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.
Из данных норм можно сделать вывод, что реализация положений Гражданского кодекса РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Именно такой вывод делается в п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и (смотрите также постановление АС Западно-Сибирского округа от 10.06.2016 N Ф04-1161/16, апелляционное определение СК по гражданским делам ВС Республики Татарстан от 26.10.2015 по делу N 33-15264/2015, постановление Шестого ААС от 12.09.2016 N 06АП-4323/16).
Соответственно, практика применения ст. 239.1 ГК РФ в настоящее время фактически отсутствует. Каких-либо предварительных разъяснений по ее применению со стороны официальных органов или высших судебных инстанций нам также обнаружить не удалось.
С приведенными нормами в принципе должны коррелировать положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в предыдущем подпункте, в случае, если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в этом случае допускается при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Вместе с тем можно заметить, что данные нормы не совсем дополняют друг друга.
С одной стороны, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлен принцип однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства на нем объекта незавершенного строительства. Реализации этого принципа должно служить и указание п. 6 ст. 239.1 ГК РФ о возможности изъятия путем выставления на публичные торги земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, то есть как раз на основании пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
С другой стороны, предъявление требования об изъятии путем выставления на публичные торги объекта незавершенного строительства является именно правом, но не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, на котором расположен указанный объект. Причем в случае, если такое требование не будет предъявлено в течение 6 месяцев, возникает вопрос о возможности применения вновь пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. В связи с этим заметим, что в п. 2 письма Минэкономразвития России от 03.07.2015 N Д23и-3084, п. 9 письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23и указывается, что ст. 239.1 ГК РФ «не предусматривают ограничений по времени о заявлении уполномоченным органом требования в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Вместе с тем отмечаем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду. «, иными словами фактически высказывается мнение, что данный срок ограничивает возможность обращения с таким требованием. При этом значение данного указания, а тем более — установленного для реализации 6-месячного срока, становится неясным, с учетом того, что иных вариантов развития событий не предлагается. Более того, указанный подпункт предусматривает возможность его применения в тех случаях, когда судом отказано в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, опять же — однократно, вместе с тем, как ситуация может повториться и при новой попытке изъятия объекта незавершенного строительства. Повторимся, единственный аргумент, который может быть приведен против нового, повторного (третьего и т.п.) предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства — это указание собственно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ на предполагаемую однократность его применения.
Таким образом, на наш взгляд, имеет место пробел в законодательном регулировании, который может быть либо разрешен в ходе практического применения вышеприведенных норм судебной практикой, либо путем внесения изменения в эти нормы.
Безусловно, мы не можем предсказать возможное развитие судебной практики, возобладает ли подход о возможности неоднократного применения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Однако мы можем заметить, что в соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При этом согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (смотрите также постановление Восьмого ААС от 03.08.2017 N 08АП-8208/17, постановление Семнадцатого ААС от 19.02.2018 N 17АП-18681/16). Исходя из такой логики, приоритет должны иметь права собственника объекта незавершенного строительства на возможность использования земельного участка. Общественные же интересы, направленные на скорейшее освоение данного участка, должны защищать органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, которые и обладают правом не обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем выставления его на публичные торги, в том случае, когда они с учетом всех обстоятельств считают это необходимым.
Однако это является только нашим экспертным мнением. Как уже говорилось, разрешить этот вопрос может только судебная практика либо внесение изменений в законодательство.
Также считаем необходимым также отметить следующее.
В соответствии с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
В том же случае, если такое требование все же будет удовлетворено, средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п. 5 ст. 239.1 ГК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Изменение в земельном кодексе с 2020 года простым языком

С 30.03.2020 изменен порядок повторного созыва общего собрания собственников земельного участка сельхозназначения в тех случаях, когда первое собрание не состоялось из-за отсутствия кворума (кворум также частично определяется по новым правилам – в 50 % от общего числа собственников – либо, как вариант, по ранее действовавшему правилу – в 50 % от количества земельных долей). Теперь повторно созванное собрание

Закон о земельных участках — новые изменения с 2020 года

Основная суть новых изменений в законах, затронувших земельные участки, принадлежащие россиянам — обязательность межевания. Еще в декабре 2014 года было установлено, что все земельные участки в России должны иметь четкие границы, прописанные документально. Для этого кадастровый инженер должен провести процедуру межевания.

Закон о земельных участках, вступивший в силу в 2020 году — новые изменения законодательства

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2020 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок. Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует).
Участие в торгах арендатора не вдохновляет.

Изменение в земельном кодексе с 2020 года о продлении аренды

Во-вторых, когда величина кадастровой стоимости изменялась по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда. Перерасчет производился, начиная с налогового периода, в котором налогоплательщик подал заявление о пересмотре данного параметра, но не раннее даты внесения в ЕГРН информации о кадастровой стоимости, что и стала предметом оспаривания

Изменение в земельном кодексе с 2020 года простым языком

В связи с изменением терминологии в законодательстве, по тексту ЗК РФ слова «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заменены на слова «Единый государственный реестр недвижимости» в соответствующих падежах (пп. 2 п. 7 ст. 11.4, пп. 3 п. 14 ст. 11.10 и иные статьи ЗК РФ).

Изменения ЗК РФ в 2020 году

Аналогичные поправки внесены в статью 39.10 ЗК РФ, которая регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование. Московскому фонду реновации жилой застройки теперь будут выделять земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы или государственной собственности, при условии, что на таком земельном участке не планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве.

Изменения в Земельном и Лесном кодексах РФ с 12 июля 2020 года

Процесс обозначения стоит разделить на 9 взаимосвязанных этапов, которые приведены ниже в оптимальной последовательности. Первым делом, найдите геодезическую компанию, занимающуюся осуществлением работы по установлению и фиксации грани земельного участка.

Земельный кодекс изменения в 2020 году

К ним относится, например, нахождение соответствующего участка в собственности или бессрочном владении у иных лиц. При этом п. 6 ст. 19 рассматриваемого закона были установлены и дополнительные основания для отказа (например, принятые до 01.03.2020 решения, касающиеся аренды данных земельных участков), которые, однако, перестали применяться с 01.01.2020.

Изменения земельного законодательства в 2020 году

Федеральный закон от 3 июля 2020 г. N 314-ФЗ «О внесении изменений в статью 1294 части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

Изменение в земельном кодексе с 2020 года простым языком

1 марта 2020 года в Земельный Кодекс России были внесены изменения и поправки, часть из которых касается механизма получения гражданами бесплатного земельного участка, находящегося в собственности государства или муниципалитета. Если раньше данное право было доступно, в основном, льготным категориям граждан, то сейчас на бесплатную землю могут претендовать практически все россияне. Чтобы данный пункт ЗК РФ вступил в силу, субъекты страны должны разработать соответствующие нормативно-правовые документы. Пока участок под строительство дачи или ведение садово-огороднического хозяйства на безвозмездной основе выдается только льготникам.

Как получить земельный участок бесплатно: перечень категорий и поправок 2020 года

С 1 января следующего года вступает в действие запрет на распоряжение земельными участками, по которым не определено местоположение границ. Владельцы земельных наделов, которые своевременно не сделают межевание участков, лишатся возможности продавать или дарить свои участки.

Изменение в земельном кодексе с 2020 года простым языком

До конца 2020 года собственники земельных участков должны зарегистрироваться в ЕГРП, что зафиксировано в законе №251-ФЗ. В противном случае наделы перейдут в муниципальную собственность, что чревато различными проблемами. В рамках нового закона, земельный надел будет снят с кадастрового учета, если в течение пяти лет после постановки на учет участок не был внесен в ЕГРП.

Закон о земельном кадастре с 1 января 2020 года

Изменения в законодательстве, связанном с отчуждением земельных участков, и вопросах налогообложения Изменения в земельном законодательстве, связанные с вопросами отчуждения земельных участков, касаются проводимого в России в 2020 году чемпионата мира по футболу. Так, согласно п. 6 ст. 33 закона «О подготовке и проведении в РФ чемпионата мира…» от 07.06.2013 № 108-ФЗ до конца 2020 года невозможно отчуждение из государственной собственности или собственности муниципалитетов земли, для размещения соответствующих инфраструктурных объектов. П. 7 ст. 39.31 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) установлен перечень оснований для отказа в переводе федеральной земли в земли российских регионов или муниципальных образований.
К таким основаниям относится, в частности, отсутствие кадастрового номера в заявлении о передаче. До 01.03.2020 существовало еще одно основание для такого отказа.

Поправки в земельный кодекс 2020

С 1 января 2020 года введен запрет на проведение регистрационных действий с земельными участками, границы которых не узаконены. Изменения распространяются на наделы, предназначенные для садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Все об изменениях в законе о земельном кадастре в 2020 году

В определенных случаях допускается обмен государственных и муниципальных участков на землю, которая находится в частной собственности. Это возможно, если последняя изымается для государственных или муниципальных нужд. Либо когда частная земля предназначена (согласно проектам планировки и межевания территории) для размещения социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры или если на ней соответствующие объекты уже расположены.

Особенности пролонгации договора аренды земельного участка

Продление договора аренды земельного участка: общие вопросы

Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К базовым нормативным актам относятся:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ.

При этом из п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируются гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ в таком случае имеет приоритет над ГК РФ.

Договор арендного предоставления земельных наделов (ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ) является временным, то есть оформленным на определенный срок. Продолжительность действия сделки согласовывается сторонами и фиксируется в договоре. Однако в отношении государственной или муниципальной земли ЗК РФ определяет исключение в виде установления предельного срока арендного выделения, зависящего от вида и назначения земельного надела (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

По общим правилам гражданского законодательства пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:

  • подписания обновленного договорного документа (при этом стороны и предмет договора остаются прежними);
  • заключения допсоглашения к первоначальному договору, которое позволяет внести в него корректировки не только в отношении периода действия аренды, но и в отношении иных условий (например, арендной платы);
  • включения в текст первоначального договора оговорки об автоматической пролонгации.

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:

  • Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
  • Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
  • Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:

  1. Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
  2. Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
  3. Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).

В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).

Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Как продлить договор аренды земельного участка под строительство

В том случае, если земельный участок был выделен лицу для возведения на нем объекта строительства (например, частного дома или нежилой недвижимости), действие договора аренды может закончиться до того, как на нем будет возведена запланированная постройка. В этом случае соглашение придется пролонгировать.

Если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года, участвовать в торгах для его пролонгации не придется. Такой позиции, со ссылкой на п. 21 ст. 3 закона «О введении…» от 25.10.2001 № 137, придерживается Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в определении от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Как следует из текста документа, при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства арендатор вправе однократно продлить действие договора аренды для окончательного возведения постройки. Принимать участие в торгах при этом ему не придется.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ право на однократную пролонгацию договора аренды предоставляется собственнику расположенного на участке недостроенного объекта недвижимости в том случае, если:

  • право собственности на этот объект было приобретено в результате публичных торгов по продаже объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с истечением срока действия договора аренды;
  • в течение 6 месяцев с момента истечения срока действия договора аренды в суд не поступило заявления о проведении в отношении объекта публичных торгов (или требования, изложенные в таком заявлении, не были удовлетворены).

Действие договора аренды участка земли прекращается принудительно в том случае, если в течение трех лет с момента передачи земли арендатор не использовал ее для возведения постройки, соответствующей целевому назначению выделенного участка (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Чтобы продлить договор аренды, необходимо подать соответствующее заявление на имя арендодателя. В нем указывается причина, по которой возникла необходимость в пролонгации договора.

В каких случаях пролонгация аренды земли не допускается

С 1 марта 2015 года в ЗК РФ, регулирующий в том числе арендное использование земель, находящихся в федеральной и региональной собственности, были внесены значительные изменения (закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Корректировки коснулись среди прочего и порядка предоставления земли в аренду. В частности, обязательны стали торги в форме аукциона для выбора субъекта, которому будет предоставлен участок (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ).

Торговые процедуры являются обязательными, за исключением ряда поименованных случаев, перечень которых является закрытым. При этом цель предоставления земли значения не имеет (ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ).

Таким образом, с 01.03.2015 пролонгация договора по аренде земли не допускается в отношении земель, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Продление аренды без проведения торгов

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной или региональной земли возможно, если:

  • участок выделен субъекту без проведения торговых процедур. Закрытый перечень таких случаев сформирован в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, однако эти положения не распространяют свое действие на ситуации, перечисленные в пп. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ (случаи, когда договорной документ был вынужденно оформлен с единственным участником аукционных процедур);
  • земля предоставлена гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  1. Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
  2. У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
  3. Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
  4. На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.

Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов

Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2018, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.

Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.

Еще больше информации по теме — в рубрике «Договор».

3 способа пролонгации (продления) договора аренды земли и важные нюансы!

Любой документ, определяющий договорённости, обязательно будет содержать конкретные сроки, в пределах которых, эти договорённости будут правомочными.

Однако земельная правоустанавливающая система очень специфична, что предполагает специализированный алгоритм действий в отношении заключаемых договоров, в том числе – и в условиях продления сроков пользования участком.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Способы продления

Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят:

  • перезаключение на новый срок;
  • путём дополнительного соглашения;
  • автоматическая пролонгация.

В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.

Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.

Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае.

Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам.

Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет.

Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.

Если договор перезаключается – в него можно внести изменения практически по всем пунктам, включая изменение периода полномочий (сроки). Здесь можно изменить условия:

  • оплаты и внесения платежей;
  • пользования и распоряжения;
  • разрешение или запрет на договор субаренды земельного участка;
  • условия расторжения договора аренды земельного участка;
  • предусмотреть новые условия, дающие дополнительные преимущества.

К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.

Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.

В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.

При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.

При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли или иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.

В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.

Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.

Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.

Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

  1. В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
  2. Ниже указываются собственные данные.
  3. Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
  4. Дать перечень прилагаемых документов.
  5. В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

  • лично или через доверенное лицо;
  • по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
  • по электронной почте, используя электронную подпись.

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их.

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Скачать образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.

Если в продлении отказано, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.

Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности.

В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года, после чего последствия договора утрачивают силу.

В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.

Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.

Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора, но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано.

Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.

Судебная практика

Рассмотрим случай из судебной практики.

Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.

С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.

Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы. По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.

Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.

В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат. Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.

Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.

Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении. Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.

В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон.

Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы.

Выберите приемлемый для вас порядок действий, и не допускайте ошибок и промахов.

Комментарий эксперта-юриста

  • Имеет внушительный опыт работы в должности главного инспектора отдела финансового мониторинга управления безопасности Северо-Кавказского банка ОАО «Сбербанк России»;
  • Направление: противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма. Элемент противодействия: анализ экономической и иной деятельности хозяйствующих субъектов и физических лиц;

Подробнее о наших экспертах вы можете узнать здесь.

Прочитав статью, возникло желание поделиться своими мыслями в отношении некоторых обстоятельств, на мой взгляд, некорректно изложенных.

В статье содержится утверждение об обязательности регистрации договора по аренде земельного участка. Всё не так однозначно. Из такого утверждения напрашивается вывод, что все договоры аренды земли должны проходит подобную процедуру.

В действительности, чтобы сделка признавалась заключённой, её государственная регистрация требуется только в случае, когда соглашением сторон оговорён срок аренды равный одному году либо превышающий его.

Дополнительное соглашение – это самостоятельная сделка, имеющая определённую цель. Если сделка по аренде земли подлежала регистрации, то дополнительное соглашение, меняющее условия сделки, заключается в той же форме, то есть требуется государственная регистрация.

Если же сделка не подлежала регистрации (срок меньше года или не определён), то изменяющая её условия сделка, так называемое дополнительное соглашение, тоже не следует регистрировать. Статья указывает на регистрацию дополнительного соглашения, как на действие обязательное, что не соответствует требованиям закона.

Правоотношения сторон во времени при окончании срока договора аренды земли, и их пассивном поведении при этом регулируются несколько иначе, чем повествует статья. Если договор предусматривал фиксированный срок аренды, который завершился, арендодатель не потребовал возврата земельного участка, а арендатор продолжает им пользоваться, то договор продлевается.

Однако не на тот срок, который был предусмотрен договором, а на срок неопределённый, независимо от того, на какой заключался основной договор. Стоит напомнить, что такой договор освобождён от государственной регистрации и продолжается до заявления о его прекращении.

Не могу согласиться с тем, что продлённые подобным образом договорные отношения встретят затруднение при их прекращении без веских причин. Наоборот, трудностей для его расторжения нет. Договор аренды, в котором срок не определён, расторгается в одностороннем порядке любой из сторон по первому заявлению с соблюдением сроков уведомления об этом.

Подписывая договор, вы самостоятельно выбираете срок арендных отношений, от которых зависит порядок действий и момент заключения сделки. Фиксированный срок равный году и больше – договор признаётся заключённым с момента государственной регистрации.

Любой срок меньше года – с момента подписания договора (государственная регистрация не требуется). Срок в договоре не определён – также с момента подписания, без регистрации.

Договор с неопределённым сроком имеет ряд достоинств: 1) не нужна регистрация, 2) стороны свободны в одностороннем расторжении договора, даже если это не предусмотрено его положениями.

Обоснование: Гражданский кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 609; п. 2 ст. 610; п. 1 ст. 452; п. 2 ст. 621); Земельный кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 22; п. 2 ст. 25; п. 2 ст. 26).

Похожие профессии

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close
Close
Adblock detector