Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

Допущения и ограничения связанные с непроведением осмотра пример

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Г. Пенза, 2014г.

Оглавление

1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. 4

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 4

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ. 4

4.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. 4

5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 4

5.2Определение вида оцениваемой стоимости. 4

6.ОПИСАНИЕ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ. 4

7.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 4

8.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХФАКТОРОВ,НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЬЕКТУ,НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ. 4

9.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ. 4

10.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 4

11.Итоговое заключение о стоимости оцениваемого имущества. 4

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Таблица 1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

В процессе проведенных работ по оценке, в рамках подходов к оценке получены следующие результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки:

Таблица 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Итоговая величина стоимости объекта оценки

В результате проведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.01.2011 г. округленно составляет: 178 000 рублей.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Таблица 3. Задание на оценку

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.

Сведения о Заказчике

Таблица 4.Сведения о Заказчике

Сведения об Оценщике

Таблица 5. Сведения об исполнителе

Таблица 6. Данные об Оценщике, работающем на основании трудового договора

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

Таблица 7. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организаций и специалистах

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

5. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта, и указанная стоимость является наиболее вероятной при продажи объекта на свободном рынке, при достаточной экспозиции

7. Оценка рыночной стоимости объекта оценки была определена на прошедшую дату, 01.01.2012 года, с целью оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке.

8. Объект оценки а так же количественно и качественные характеристики объекта оценки не изменились с даты оценки до даты проведения работ.

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

— изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

— сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

— мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

— наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

— задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

— наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии с «Федеральными стандартами оценки» и Законом об оценочной деятельности;

— расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 1 июня 2015 г. N 328

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА

ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ (ФСО N 10)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)».

2. Настоящий приказ вступает в силу со дня вступления в силу приказов Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», от 20 мая 2015 г. N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

приказом Минэкономразвития России

от 1 июня 2015 г. N 328

ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ (ФСО N 10)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), иных федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, определяет требования к проведению оценки стоимости машин и оборудования.

2. Если объектом оценки в задании на оценку не являются непосредственно машины и оборудование, но машины и оборудование являются частью объекта оценки, то действие настоящего Федерального стандарта оценки распространяется на процедуру оценки таких машин и оборудования только тогда, когда в задании на оценку предусматривается использование настоящего Федерального стандарта оценки с указанием перечня машин и оборудования, на который распространяются данные требования.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку нематериальных активов, связанных с созданием и эксплуатацией машин и оборудования; машин и оборудования, имеющих художественную и (или) историческую ценность, а также работ и услуг по устранению повреждений, возникших в результате аварийных ситуаций (например, ущербов от аварий транспортных средств).

4. Если эксплуатация машин и оборудования невозможна без использования нематериальных активов (программных средств, специализированных баз данных, лицензий, технической документации и так далее), то в зависимости от задания на оценку стоимость нематериальных активов следует учитывать отдельно или в составе стоимости машин и оборудования.

II. Объекты оценки

5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки к объектам оценки относятся отдельные машины и единицы оборудования, являющиеся изделиями машиностроительного производства или аналогичными им, группы (множества, совокупности) машин и оборудования, части машин и оборудования вместе или по отдельности (далее — машины и оборудование).

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

III. Задание на оценку

6. Задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию об объекте оценки:

состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;

информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов).

7. Задание на оценку объекта оценки может содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию в части допущений, на которых должна основываться оценка:

допущение, связанное с ограничением объема работ по осмотру оцениваемых машин и единиц оборудования;

допущение, связанное с ограничением объема работ по анализу рынка;

допущение об оценке машин и оборудования как единого целого при условии продолжения их использования в составе действующего имущественного комплекса;

допущение об оценке машин и оборудования как единого целого при условии прекращения их использования в составе действующего имущественного комплекса;

допущение об оценке машин и оборудования при условии перемещения с их текущего местоположения как отдельных объектов;

в случае наличия интегрированности машин и оборудования с другими объектами, в частности, недвижимости, — допущение об оценке машин и оборудования в составе таких объектов или отдельно от них.

8. Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный, частичный с указанием критериев, без проведения осмотра) и период проведения осмотра. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения, связанные с непроведением осмотра.

9. В отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Анализ рынка

10. Для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок в тех его сегментах, в которых может быть реализована наиболее значимая по стоимости часть оцениваемых машин и единиц оборудования. Исследуются сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют.

V. Подходы к оценке

11. Для объекта оценки, представляющего собой множество машин и оборудования, могут быть использованы методы как индивидуальной, так и массовой оценки. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой машин и оборудования понимается оценка стоимости множества машин и оборудования путем их группировки по схожим характеристикам и применения в рамках сформированных групп общих математических моделей. В качестве итогового результата рассматривается стоимость объекта оценки как единого целого.

12. При оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации.

13. При наличии развитого и активного рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, может быть сделан вывод о достаточности применения только сравнительного подхода. Недостаток рыночной информации, необходимой для сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования.

14. При применении затратного подхода к оценке машин и оборудования оценщик учитывает следующие положения:

а) при оценке специализированных машин и оборудования целесообразно применять затратный подход. Специализированные машины и оборудование — совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса;

б) затраты на воспроизводство машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки. Затраты на замещение машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства;

в) точной копией объекта оценки для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого совпадают с объектом оценки, как минимум, следующие признаки: наименование, обозначение модели (модификации), основные технические характеристики;

г) объектом, имеющим аналогичные полезные свойства, для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого имеется сходство с объектом оценки по функциональному назначению, принципу действия, конструктивной схеме;

д) при применении затратного подхода рассчитывается накопленный совокупный износ оцениваемой машины или единицы оборудования, интегрирующий физический износ, функциональное и экономическое устаревания, при этом учитываются особенности обесценения при разных условиях эксплуатации, а также с учетом принятых допущений, на которых основывается оценка, максимально ориентируясь на рыночные данные.

15. При применении доходного подхода к оценке машин и оборудования оценщик учитывает следующие положения:

доходный подход при оценке машин и оборудования может использоваться там, где распределенные во времени выгоды от его использования могут быть оценены в денежном выражении либо непосредственно, либо как соответствующая часть выгод, генерируемых более непосредственно, либо как соответствующая часть выгод, генерируемых более широким комплексом объектов, включающим оцениваемый объект и производящим продукт (товар, работу или услугу).

VI. Согласование результатов оценки

16. Согласование результатов оценки машин и оборудования, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО N 1.

VII. Заключительные положения

17. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт оценки.

Принятые при проведении оценки объекта допущения, ограничения и пределы применения полученного результата

1. Результатом настоящей оценки является Отчет об оценке (далее по тексту — Отчет) рыночной стоимости оцениваемого имущества, который достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем задач.

2. Оценщик в рамках настоящей работы не производил проверку оцениваемого права собственности, иных прав, связанных с объектом оценки, соответствующих правовых документов. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в настоящем Отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по оцениваемым объектам. Все рисунки в Отчете являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе. Они не должны использоваться в каких-либо других целях.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние оцениваемого имущества, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, полученные от Заказчика и под ответственность Заказчика, считаются достоверными. В настоящей работе не проводилась аудиторская, финансовая или иная проверка предоставленной Заказчиком информации.

7. После подписания Сторонами Акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору об оценке, в рамках которого выполнен настоящий Отчет, Заказчик несет ответственность за достоверность информации (в том числе представленной Оценщику в устной форме), источником которой он указан в настоящем Отчете об оценке.

8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке, а так же Заданием на оценку.

9. От Оценщика не требуется появиться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

10. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующее изменение стоимости оцениваемого имущества вследствие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий.

11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его стоимости, указанной в настоящем Отчете.

12. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящем Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

13. Заказчик должен принять условие, что без письменного согласия не упоминать наше оценочной организации или отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам кроме как для целей указанных в договоре. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

14. Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации.

По тексту настоящего Отчета могут быть сделаны иные допущения, ограничения и пределы применения полученного результата.

III.Описание объекта оценки

Идентификация объекта оценки

Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости: нежилое отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание, общей площадью 1670 м2 (кадастровый номер:38:15:120201:ХХХХ), расположенного по адресу: в г. ХХХ, ул. ХХХ, д. Х, принадлежащего ПАО «ХХХ» на праве собственности.

Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника оцениваемого недвижимого имущества, а так же данные о балансовой стоимости объекта оценки представлены ниже в Таблице 3.1.

ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

ДОПУЩЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ОСНОВЫВАЕТСЯ ОЦЕНКА

В подавляющем большинстве случаев перед оценщиками стоит задача определить и обосновать рыночную стоимость объектов оценки. Понятие рыночной стоимости тесно связано с операцией купли-продажи. Определяя рыночную стоимость, мы как бы отвечаем на вопрос: сколько может стоить объект, если его продать на открытом рынке, хотя это вовсе не означает, что оцениваемый объект будет обязательно продаваться. В ходе оценки акт купли- продажи может всего лишь предполагаться.

Кроме продажи, возникает немало других хозяйственных ситуаций, когда нужно получить заключение о рыночной стоимости в форме официального документа — отчета об оценке. К наиболее распространенным случаям, когда оценщиком определяется рыночная стоимость, относятся:

  • • изъятие имущества для государственных нужд;
  • • определение стоимости объекта залога;
  • • определение стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • • определение стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • • определение стоимости безвозмездно полученного имущества. Хотя заказчики заинтересованы в получении значений своих

специальных видов стоимости (залоговой, страховой, таможенной, утилизационной, восстановительной и др.), оценщики могут определить именно рыночную стоимость, которая служит базой для последующего определения соответствующей специальной стоимости. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимость.

Стоимость — показатель неоднозначный и многоаспектный, на нее влияет множество факторов. Вот почему при формировании задания на оценку необходимо выяснить ряд допущений, уточняющих содержание определяемой стоимости.

В п. 9 ФСО № 1 под допущением понимается предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки. Допущения, на которых должна основываться оценка, включаются в задание на оценку.

К числу основных для определяемой стоимости относятся допущения о следующем:

  • • соответствии между датой оценки и датой составления отчета;
  • • ограничении объема работ по осмотру оцениваемых машин и единиц оборудования;
  • • ограничении объема работ по анализу рынка;
  • • оценке машин и оборудования как единого целого при условии либо продолжения, либо, наоборот, прекращения их использования в составе действующего имущественного комплекса;
  • • изменении местоположения объекта оценки при дальнейшей его эксплуатации;
  • • состоянии целевой готовности объекта к выполнению определенных функций;
  • • в отношении машин и оборудования, интегрированных с другими имущественными объектами, об их оценке либо совместно с этими другими объектами, либо изолированно от них;
  • • учете или, наоборот, неучете фактора износа;
  • • включении или, наоборот, невключении НДС в определяемую стоимость.

Указанные допущения должны быть четко определены, так как от их условия зависит итоговый результат оценки. Рассмотрим содержание перечисленных допущений.

Дата оценки или дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки) указывает дату, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. При нормальном режиме проведения оценки дата оценки располагается в интервале от даты заключения договора на оценку до даты составления отчета об оценке. Примерно в том же временном интервале может находиться дата проведения осмотра, но при этом дата осмотра должна несколько опережать дату оценки.

Иногда в задании на оценку дата оценки относится к прошлому времени. Это случай ретроспективной или документарной оценки, при которой оценщик не может осмотреть объект на дату оценки, и поэтому достоверность результата будет зависеть целиком и полностью от полноты и надежности собранной информации как о техническом состоянии объекта, так и о ценовой рыночной информации в прошлом времени.

Согласно п. 12 ФСО № 10 при оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации.

Кроме того, надо иметь в виду, что срок действия (годности) результата оценки для хозяйственных операций ограничен шестью месяцами с даты составления отчета.

Объем работ по осмотру объектов оценки. В отчете об оценке должно быть описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Полное представление о количественных и качественных характеристиках объекта оценки может быть получено, как минимум, в результате проведения осмотра оцениваемой машины или единицы оборудования. Однако в некоторых случаях объект оценки представляет собой большое множество машин и единиц оборудования, тщательный осмотр каждого элемента этого множества невозможен вследствие большого объема работ и ограниченности по срокам оценки. В этом случае в задании на оценку должны быть оговорены допущения о степени детальности работ по осмотру по отношению к отдельным группам оцениваемых машин и единиц оборудования. Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный, частичный с указанием критериев отбора на осмотр, без проведения осмотра) и период проведения осмотра, а также допущения, связанные с непроведением осмотра.

Объем работ по анализу рынка. Анализ рынка выполняется в тех его сегментах, в которых может быть реализована наиболее значимая по стоимости часть оцениваемых машин и единиц оборудования. Причем подлежат исследованию сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют. Понятно, что для наиболее значимых по мощностным характеристикам и стоимости машин должен выполняться более детальный анализ рынка. При большом и разнообразном множестве оцениваемых машин и единиц оборудования охватить все соответствующие сегменты рынка нереально, поэтому должно быть оговорено допущение об ограниченности анализа рынка в отношении отдельных объектов в составе рассматриваемого множества.

Сохранение использования объекта оценки в составе имущественного комплекса или прекращение такого использования. Машины и оборудование могут представлять собой некую совокупность, являющуюся частью более крупного имущественного комплекса. Например, инженерное оборудование (отопительное, вентиляционное, канализационное и др.) входит в состав здания, а его стоимость является частью стоимости здания. Поэтому при оценке здания, которое будет и дальше эксплуатироваться в прежнем режиме и в прежнем составе, оценщик определит стоимость инженерного оборудования как неотделимую часть стоимости здания. Другой случай, когда имущественный комплекс подвергается реконструкции и отдельные его части подлежат разборке и передаче или распродаже для использования в другом месте. В такой ситуации оценщик будет определять стоимость каждого элемента оборудования как самостоятельного товара, подлежащего продаже.

Местоположение объекта оценки и возможность его изменения. Любое технологическое и вспомогательное оборудование однозначно имеет стационарное местоположение в цехе, на складе, в лаборатории и т.д. Транспортные средства, хотя и перемещаются в пространстве, имеют некую «приписку» и территориальную зону эксплуатации. В задании на оценку должно быть четко указано то местоположение объекта, в котором выполняется оценка рыночной стоимости. Не всегда местоположение объекта для целей оценки совпадает с фактическим местоположением объекта в настоящее время. Например, такие несовпадения могут возникать при оценке машины или единицы оборудования для последующей продажи, сдачи в аренду, использования в новом бизнес-проекте.

Хотя машины и оборудование относятся к движимому имуществу, фактор места все же оказывает влияние на их стоимость. В разных регионах имеет место разная активность рынка, а следовательно, различаются цены на одни и те же машины и оборудование. Косвенно на стоимость машин и оборудования оказывает влияние стоимость занимаемого ими помещения, в том числе земельного участка, относимого к этому помещению.

Естественно, оценка объекта должна проводиться в том местоположении, в котором объект оценки находится или находился на дату оценки. В задании на оценку должно быть четко указано местоположение объекта на дату оценки.

Состояние целевой готовности объекта оценки к выполнению тех или иных функций. Стоимость объекта определяется его полезностью, а полезность зависит от готовности объекта к тому или иному применению. Оцениваемая машина или единица оборудования может находиться в состоянии готовности либо к функционированию, либо к продаже, либо к утилизации, либо к ремонту и т.д. Для целей оценки важно установить, каково состояние объекта на дату оценки в заданном месте: подготовлен объект к продаже (демонтирован, разобран, упакован и подготовлен к транспортировке) или не подготовлен к продаже (установлен, подключен к коммуникациям, трудно доступен, огорожен и т.д.). Понятно, что объект в подготовленном к продаже состоянии имеет более высокую рыночную стоимость, чем объект, не прошедший предпродажную подготовку. Поэтому в задании на оценку рыночной стоимости должно быть четко указано допущение о состоянии готовности каждого объекта к тому или иному использованию.

Наличие интегрированности с другими имущественными объектами. Некоторые машины и оборудование могут быть жестко связанными с другими имущественными объектами (движимыми и недвижимыми). Допущение должно четко оговорить условие, что объект оценки оценивается при наличии или, наоборот, при отсутствии соответствующей комплектации. У современных машин и единиц оборудования оснащение инструментами, приспособлениями, управляющими системами, базами данных и т.п. имеет весьма высокую стоимость, и поэтому она должна учитываться при оценке.

Учет фактора износа. Рыночная стоимость объекта, как правило, предполагает учет его износа и устареваний на дату оценки. Но встречаются случаи, когда для оценки не требуется определение накопленного износа и устареваний. Примером может служить случай переоценки основных фондов. Это допущение также должно быть оговорено в задании на оценку.

Учет наличия НДС в стоимости. Включение или невключение НДС в результат оценки также зависит от назначения результата оценки. Если нужно получить стоимость для целей бухгалтерского или налогового учета, то НДС не включается. То же самое относится к оценке неденежного вклада в уставный капитал. Если планируется залог, продажа или отчуждение, то НДС должен быть включен в определяемую стоимость.

Одно из требований к проведению оценки заключается в установлении «количественных и качественных характеристик объекта оценки» (п. 8ж ФСО № 3). Кроме использования технической документации, эти характеристики наиболее надежно можно установить в ходе внешнего осмотра объекта, знакомясь с объектом во время проведения оценки, в реальном его местоположении и в реальном состоянии его готовности. Задание на оценку должно отражать как можно полнее и строже реальное состояние объекта оценки.

Похожие профессии

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close
Close
Adblock detector